Simulateur de prêt immobilier
Montant emprunté, taux, durée et taux d’assurance : le simulateur en déduit la mensualité, le coût total du crédit et la façon dont chaque échéance se partage entre intérêts et remboursement du capital. Le graphique montre ce partage s’inverser au fil des années.
Pourquoi les premières années remboursent si peu de capital
Un prêt immobilier classique est à mensualité constante : vous payez la même somme chaque mois, du premier au dernier. Ce qui change, c’est sa composition. Les intérêts se calculent sur le capital qui reste dû ; il est maximal au début, donc les intérêts le sont aussi, et la part consacrée au remboursement est d’autant plus faible.
À mesure que le capital baisse, les intérêts baissent avec lui, et la part de capital remboursée augmente — de plus en plus vite. C’est pourquoi un emprunteur qui revend après cinq ans a souvent remboursé bien moins qu’il ne le croyait, et pourquoi un remboursement anticipé coûte d’autant moins d’intérêts économisés qu’il intervient tard.
Ce que la durée coûte vraiment
Allonger la durée réduit la mensualité et augmente le coût total, et les deux effets n’ont pas la même ampleur. Passer de vingt à vingt-cinq ans allège l’échéance de quelques pour cent, mais ajoute cinq années d’intérêts sur un capital qui décroît lentement.
Le simulateur affiche les deux chiffres côte à côte, précisément parce qu’une négociation de crédit se fait trop souvent sur la seule mensualité.
Comment l’assurance est comptée ici
L’assurance emprunteur est calculée sur le capital initial, et reste donc constante du premier au dernier mois. C’est la convention des contrats de groupe proposés par les banques, et celle que retient js/tools/loan/LoanSimulator.js.
Les contrats individuels, eux, calculent souvent la prime sur le capital restant dû : elle décroît alors avec le prêt, et le coût total de l’assurance est sensiblement plus faible. Si votre offre fonctionne ainsi, le montant affiché ici est un majorant, pas votre coût réel.
Dernier écart à garder en tête : le simulateur travaille sur le taux nominal et l’assurance. Le TAEG, lui, intègre aussi les frais de dossier, de garantie et de courtage — c’est lui que la loi impose de comparer d’un établissement à l’autre.
Questions fréquentes
Le calcul inclut-il les frais de dossier et de garantie ?
Non. Il retient le capital emprunté, le taux nominal et l’assurance. Les frais de dossier, de garantie et de courtage relèvent du TAEG, qui sera donc un peu supérieur au taux saisi.
L’assurance est-elle calculée sur le capital restant dû ?
Non, sur le capital initial : la prime est constante sur toute la durée. Un contrat individuel indexé sur le capital restant dû coûterait moins cher que ce qu’affiche le simulateur.
Pourquoi le coût total augmente-t-il autant avec la durée ?
Parce que les intérêts se calculent sur un capital qui décroît lentement. Cinq années de plus, ce sont cinq années d’intérêts sur un encours encore élevé.