SCPI (PGA) vs CAC 40 GR
De l’immobilier locatif collectif en performance globale annuelle — loyers distribués et variation du prix de la part — contre la bourse française dividendes réinvestis. La comparaison est instructive à une condition : comprendre que le prix d’une part de SCPI n’est pas un prix de marché. Il est fixé par la société de gestion à partir d’expertises, et cela change tout ce que le graphe semble dire du risque.
Sur la période commune aux deux séries, CAC 40 GR l’emporte avec +7,6 % par an.
| Actif | Performance totale | Annualisée | Volatilité | Plus forte baisse |
|---|---|---|---|---|
| SCPI (Loyers réinvestis) | +708,9 % | +5,8 % par an | 7,0 % | −32,7 % (décembre 1997) |
| CAC 40 GR | ×16,0 | +7,6 % par an | 18,6 % | −59,4 % (avril 2003) |
Chiffres calculés le 26/10/2026 à partir des cours de clôture mensuels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Un prix d’expertise, pas un prix de marché
Une action cotée a un prix à chaque seconde, décidé par des acheteurs et des vendeurs. Une part de SCPI n’est pas cotée : sa valeur est établie à partir de l’expertise annuelle des immeubles détenus, et le prix de souscription n’est révisé qu’occasionnellement, à l’intérieur d’une marge autorisée autour de cette valeur.
La conséquence est importante et contre-intuitive : la courbe d’une SCPI paraît beaucoup plus calme que celle des actions, et sa volatilité affichée est très faible. Ce calme est en partie un effet de mesure : un bien immobilier dont la valeur n’est réestimée qu’une fois l’an ne peut pas afficher les à-coups d’un actif coté en continu, même si sa valeur économique, elle, a bougé entre-temps. Lire cette faible volatilité comme une faible exposition au risque serait l’erreur à ne pas commettre.
Ce que la courbe laisse de côté
Les frais d’abord. L’entrée dans une SCPI supporte une commission de souscription de l’ordre de quelques pour cent à près de dix, qui ne se récupère qu’au bout de plusieurs années de détention. Les loyers affichés sont nets de frais de gestion, mais la performance d’un porteur réel part en dessous de la courbe, et de loin, les premières années.
La liquidité ensuite. Vendre une part suppose de trouver un acheteur ; la société de gestion organise le marché mais ne le garantit pas, et les délais s’allongent précisément quand beaucoup veulent sortir en même temps. Une action du CAC 40 se vend en une seconde, à un prix qu’on peut ne pas aimer — une part de SCPI peut ne pas se vendre du tout pendant des mois.
La fiscalité enfin, qui diffère radicalement : les revenus d’une SCPI sont des revenus fonciers, imposés au barème et soumis aux prélèvements sociaux, là où les actions peuvent loger dans un PEA. Aucune des deux courbes n’en tient compte.
Questions fréquentes
Pourquoi la courbe de la SCPI est-elle si régulière ?
Parce qu’elle repose sur des expertises périodiques et non sur une cotation continue. La régularité du tracé est d’abord une propriété de la méthode d’évaluation, pas une absence de risque.
Pourquoi la série s’arrête-t-elle avant les autres ?
Les données de ce marché sont publiées une fois par an. La dernière valeur disponible est donc antérieure de plusieurs mois à celle des actifs cotés, et la comparaison s’arrête là où s’arrête la plus courte des deux séries.
Les loyers sont-ils réinvestis ?
Oui, c’est la convention de cette série, et c’est ce qui la rend comparable au CAC 40 GR. Un porteur qui consomme ses loyers au lieu de les replacer suit une trajectoire très différente.
Que mesure la performance globale annuelle ?
Elle additionne les deux sources de résultat d’une SCPI : le taux de distribution versé dans l’année, et la variation du prix de la part. C’est l’équivalent, pour la pierre-papier, de ce que le « GR » ajoute au CAC 40 — sans elle, on ne compterait que les loyers, ou que la valeur des immeubles.